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2017年北京土地供应多元化 对楼市降温有积极影响
2018年01月02日 11:39   
[导读]2017年12月28日,北京市迎来最 后一场土拍。据中原地产研究中 心统计,北京今年商品房住宅的土地供应量是2016年的7倍。
  2017年12月28日,北京市迎来最 后一场土拍。据中原地产研究中 心统计,北京今年商品房住宅的土地供应量是2016年的7倍。同时北京2017年还推出了共有产权房以及集体土地租赁入市等土地供应。易 居研究院智库中心研究总监严跃进对中国证券报记者表示,当前土地市场结构性改革力度加大,这是房地产市场供给侧改革的导向,对楼市降温有积极影响。
  土地供应加速
  中原地产研究中心统计数据显示,2017年,北京住宅土地供应刷新纪录。供应86宗住宅土地,合计建筑面积达1168万平方米,同比上涨367%。全年成交金额为2795.95亿元,同比上涨达225%。
  中原地产首 席分析师张大伟预计,2018年1月份成交将继续高位,全月目前待售土地高达21宗,起价高达509亿元,预计成交金额有望突破600亿元。
  土地供应规模的增加,有助于平抑近两年出现的房地产市场供不应求的矛盾。亚豪机构市场研究部总监郭毅接受中国证券报记者采访时表示,特别在土地出让的规则中,2017年北京加入了70/90和限房价商品房的土地竞价要求。同时,2018年将以限价商品房和共有产权房为主。这对于整个市场价格预期形成下拉作用。
  中国证券报记者注意到,2017年除了部分优质地块外,住宅土地溢价率明显下调,全年平均住宅溢价率是26%,11月以来更是跌到了8%。除了石景山一宗地块溢价率19%外,其他地块溢价率基本都接近底价。
  郭毅认为,基于需求的减弱,2018年土地市场还是按照今年的节奏供地,流拍和流标的地块会更多。原因是开发商手里不缺地,严格的调控政策加上需求下滑,开发商没有动力拿地。
  供给侧改革力度加大
  2017年北京住建委提出,未来5年将完成25万套共有产权住房供地,今年加快推进5万套共有产权住房土地供应及组织建设工作。
  12月27日,北京市推出两宗位于怀柔与大兴的地块,这是北京首 次出现企业利用自有用地向社会提供共有产权项目的尝试。
  据统计,2017年已成交共有产权面积超过300万平米,大约能够提供共有产权房3.7万套。
  张大伟认为,从土地供应主体看,企业自有土地利用招标形式出让,有利于扩大共有产权供应,增加房源供应量。相比过去的国有土地招拍挂,增加企业自有土地上市,有利于盘活闲置土地,快速形成共有产权住房供应。
  11月16日,北京市提出2017年-2021年供应1000公顷集体土地建设租赁住房,平均每年供地任务量约200公顷,且2017年供地前期工作已经展开,预计于12月底前完成任务。
  北京市住建委官网信息显示,在建设主体和投资模式上,可通过集体经济组织将土地使用权作价入股,与投资机构、开发企业等单位合作开发经营,收益共享。这意味着这项政策将对市场化租赁机构敞开大门,实现多元化开发和运营。
  新派公寓创始人王戈宏接受中国证券报记者采访时表示,“政府主导集体用地建设租赁房完全符合中 央经济工作会议的精神,实现多渠道供应,同时合理的低地价也可以提高投资租金回报率,有利于做成收益良好的REITs产品。”
  中国证券报记者注意到,一些房地产企业和长租公寓的运营商已经嗅到商机,正在跃跃欲试。
  龙湖冠寓相关负责人告诉记者,冠寓在项目拓展上已经将触角伸向集体建设用地,并将集体用地纳入未来拓展的方向。他透露,2017年9月开业的广州冠寓番禺钟村店就是村集体用地项目。
  一名万科泊寓的内部人士也曾告诉记者,他们就关于集体土地的事情在和政府沟通。
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